O kosztach zakupu mówi się dużo. O tym, ile kosztuje samo posiadanie nieruchomości w Hiszpanii, znacznie mniej - a to właśnie ta pozycja wraca co roku. Poniżej uporządkowany przegląd wszystkich stałych opłat, z którymi liczy się właściciel domu lub apartamentu na Costa Blanca. Podajemy typowe widełki; konkretne kwoty zależą od gminy, wartości katastralnej i standardu obiektu, dlatego przed zakupem zawsze warto poprosić sprzedającego o rachunki z ostatniego roku.
IBI, czyli podatek od nieruchomości
Impuesto sobre Bienes Inmuebles to hiszpański odpowiednik podatku od nieruchomości. Płaci się go raz w roku do gminy, a jego podstawą jest wartość katastralna (valor catastral), która zwykle jest wyraźnie niższa od ceny rynkowej. Stawka jest ustalana lokalnie i w praktyce mieści się mniej więcej w przedziale od 0,4 do 1,1 procent wartości katastralnej rocznie.
Dla apartamentu na Costa Blanca oznacza to najczęściej kilkaset euro rocznie. Dla willi z dużą działką rachunek potrafi sięgnąć kilku tysięcy. To pierwsza liczba, o którą warto zapytać przy oglądaniu: właściciel ma ją na potwierdzeniu zapłaty i nie jest to informacja poufna.
Wywóz odpadów i opłaty gminne
Basura, czyli opłata za wywóz odpadów, jest naliczana osobno od IBI i również trafia do gminy. Kwoty są niewielkie, zwykle od kilkudziesięciu do około dwustu euro rocznie, ale wchodzą do rachunku. W niektórych gminach dochodzą drobne opłaty za wjazd pojazdów (vado) albo za wodę w części wspólnej.
Wspólnota mieszkaniowa
Comunidad de propietarios to pozycja, która najbardziej różnicuje budżety. W zwykłym bloku bez udogodnień opłata bywa symboliczna. W urbanizacji z basenem, ogrodami, ochroną i windą rośnie do kilkuset euro miesięcznie. W kompleksach premium z rozbudowaną infrastrukturą trzeba liczyć się z kwotami wyraźnie wyższymi.
Przy oglądaniu warto poprosić o trzy dokumenty: aktualną wysokość opłaty, protokół z ostatniego zebrania wspólnoty i informację o planowanych remontach. Uchwalona, ale jeszcze niezrealizowana derrama, czyli składka nadzwyczajna na remont, potrafi dołożyć do rachunku kilka tysięcy euro. Zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty jest zresztą wymagane przy akcie notarialnym.
Podatek dochodowy dla nierezydentów
To pozycja, o której kupujący z zagranicy dowiadują się najczęściej dopiero po transakcji. Hiszpania opodatkowuje nierezydentów posiadających nieruchomość nawet wtedy, gdy nie osiągają z niej żadnego przychodu. Fiskus przypisuje wtedy dochód szacunkowy, liczony jako procent wartości katastralnej, i od tej podstawy nalicza podatek. Rozliczenie składa się na formularzu Modelo 210.
Stawka zależy od kraju rezydencji podatkowej: dla rezydentów Unii Europejskiej oraz Norwegii i Islandii jest niższa niż dla osób spoza tego obszaru. Dla polskiego czy niemieckiego właściciela apartamentu roczna kwota to zwykle rząd wielkości od kilkuset euro. Deklarację trzeba złożyć nawet wtedy, gdy nieruchomość stała pusta.
Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana, rozlicza się faktyczny przychód. Rezydenci Unii mogą odliczać koszty związane z najmem, co istotnie zmienia wynik. Deklaracje składa się wtedy częściej niż raz w roku, więc w praktyce warto oddać to biuru rachunkowemu - koszt obsługi to zwykle od stu do kilkuset euro rocznie.
Podatek majątkowy
Impuesto sobre el Patrimonio dotyczy właścicieli majątku powyżej progu ustalanego regionalnie. We Wspólnocie Walenckiej próg jest niższy niż w wielu innych regionach Hiszpanii, a nierezydenci rozliczają wyłącznie majątek położony w Hiszpanii. Dla przeciętnego apartamentu temat nie występuje. Przy rezydencji z wyższej półki zdecydowanie warto policzyć to przed zakupem, razem z doradcą podatkowym - progi i ulgi zmieniały się w ostatnich latach kilkukrotnie.
Ubezpieczenie
Polisa dla apartamentu to zwykle od stu kilkudziesięciu do kilkuset euro rocznie. Dla domu wolnostojącego z basenem odpowiednio więcej. Jeśli kupujesz na kredyt, bank będzie wymagał co najmniej ubezpieczenia budynku. Przy nieruchomości, która stoi pusta przez większą część roku, warto sprawdzić w warunkach, czy okresy niezamieszkania nie ograniczają ochrony.
Media i opłaty stałe
Prąd i woda mają w Hiszpanii wyraźnie zaznaczoną część stałą, niezależną od zużycia. Przy nieruchomości używanej sezonowo to właśnie ona tworzy większość rachunku. W praktyce liczy się kilkaset euro rocznie za samą gotowość przyłączy, plus zużycie. Do tego dochodzi internet, jeśli ma działać cały rok.
Przy domu z ogrodem i basenem dochodzi obsługa: serwis basenu i pielęgnacja zieleni to razem najczęściej od kilkuset do ponad tysiąca euro rocznie, zależnie od wielkości działki i częstotliwości wizyt.
Zarządzanie na odległość
Właściciele, którzy przyjeżdżają kilka razy w roku, często zlecają opiekę nad nieruchomością: odbiór korespondencji, kontrolę stanu, przygotowanie domu przed przyjazdem, koordynację drobnych napraw. Usługa jest wyceniana indywidualnie i bywa najlepiej wydanym pieniądzem w całym zestawieniu, bo wcześnie wychwytuje problemy, które później kosztują wielokrotnie więcej.
Rezydencja podatkowa zmienia cały rachunek
Wszystkie powyższe pozycje dotyczą właściciela, który pozostaje nierezydentem podatkowym Hiszpanii. Granicą jest zasadniczo 183 dni pobytu w roku kalendarzowym, ale znaczenie mają też centrum interesów życiowych i miejsce zamieszkania najbliższej rodziny. Po przekroczeniu tej granicy sytuacja zmienia się zasadniczo: rozliczasz w Hiszpanii całość swoich dochodów światowych, a nie tylko te związane z nieruchomością.
Dla części właścicieli zmiana rezydencji jest korzystna, dla innych nie. To decyzja, którą trzeba policzyć indywidualnie, z uwzględnieniem umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a krajem pochodzenia. Nie jest to temat, który da się rozstrzygnąć regułą ogólną, i zdecydowanie nie warto rozstrzygać go po fakcie.
Nieruchomość na wynajem: co dochodzi
Jeżeli planujesz wynajem krótkoterminowy, dochodzi licencja turystyczna. We Wspólnocie Walenckiej wymaga ona wpisu do rejestru i spełnienia warunków technicznych, a część gmin oraz wspólnot mieszkaniowych dodatkowo ogranicza taką działalność. To trzeba sprawdzić przed zakupem, a nie po - uchwała wspólnoty zakazująca najmu turystycznego potrafi przekreślić cały model finansowy inwestycji.
Do budżetu dochodzą wtedy również: obsługa gości lub prowizja platformy, sprzątanie między pobytami, pranie, drobne naprawy i wyższe zużycie mediów. W kalkulacji rentowności te pozycje bywają pomijane, a potrafią zjeść znaczną część przychodu.
Jak to policzyć przed zakupem
Przed podpisaniem umowy warto zebrać komplet: ostatnie potwierdzenie zapłaty IBI, rachunek za wywóz odpadów, aktualną wysokość opłaty wspólnotowej wraz z protokołem ostatniego zebrania, rachunki za prąd i wodę z pełnego roku oraz polisę ubezpieczeniową. Te dokumenty właściciel ma i powinien je udostępnić.
Suma tych pozycji daje realny roczny koszt posiadania. Dla apartamentu w typowej lokalizacji mieści się on najczęściej w przedziale od około dwóch do czterech tysięcy euro rocznie. Dla willi z działką, basenem i ogrodem trzeba liczyć wielokrotność tej kwoty. To nie są liczby, które powinny zaskakiwać po fakcie.
Przy każdej ofercie, którą prowadzimy, kompletujemy te dane jeszcze przed umową przedwstępną i przedstawiamy je kupującemu w jednym zestawieniu. Jeśli rozważasz zakup i chcesz poznać pełny rachunek konkretnej nieruchomości, napisz do nas.